Zu verkaufen · Scheidtbachstraße 2 · 51469 Bergisch Gladbach-Heidkamp
Ein eingeführtes Boardinghouse auf 1.601 m² Grundstück: ab dem ersten Tag 90.000 € Nettomiete pro Jahr, bis zu 13,1 % Bruttorendite im Eigenbetrieb – und ein positiver Vorbescheid für 16–21 zusätzliche Einheiten.
✓ Vorbescheid genehmigt am 24.05.2024 · ✓ Voll vermietet · ✓ 10 Stellplätze + 5 Garagen
Interaktive 3D-Neubau-Simulation
Drehen Sie das Modell, wechseln Sie zwischen Ist-Zustand, genehmigtem Vorbescheid und vier weiterführenden Ideen – und vergleichen Sie jede Variante per Schieber direkt mit dem heutigen Zustand.
Schematisches 3D-Massenmodell zur Veranschaulichung – keine Entwurfs- oder Genehmigungsplanung. Grundlage der Erweiterung ist der genehmigte Vorbescheid vom 24.05.2024. Die Ideen A bis D sind unverbindliche Konzeptstudien und bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage. Kartengrundlage: Amtliche Basiskarte NRW (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0).
Freistehendes Hauptgebäude in Massivbauweise – ursprünglich 1934 als Hotel errichtet und mehrfach erweitert und modernisiert – mit 18 Zimmern inklusive Betreiberwohnung und insgesamt 40 Betten. Dazu kommen ein Garagentrakt mit 5 Reihengaragen, ein separater Kleinbungalow im hinteren Grundstücksteil und 10 Stellplätze an der Straße. Das gesamte Objekt ist vermietet.
Der Bestand bleibt vollständig erhalten, Garagen und Bungalow weichen. Im hinteren Grundstücksteil entsteht ein Neubau für 16–21 zusätzliche Monteurzimmer bzw. Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung. Die Bauvoranfrage mit 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche wurde am 24.05.2024 genehmigt.
Ostflügel, Garagen und Bungalow werden durch einen U-förmigen Neubau ersetzt. Er schließt an das Haupthaus an, läuft entlang der Ostgrenze nach hinten und umschließt einen nach Westen offenen Gartenhof. Denkbare Nutzung: betreutes bzw. altersgerechtes Wohnen mit Aufzug, im Straßenflügel Empfang und Tagespflege; Stellplätze in einer Tiefgarage.
Der gesamte Bestand bleibt und läuft weiter, nur Garagen und Bungalow weichen. Im Hof entsteht ein L-förmiges Haus entlang der Nord- und Ostgrenze, zum Beispiel als Wohnheim für Auszubildende oder Fachkräfte. Der Garten öffnet sich nach Südwesten.
Langfristige Ausbaustufe: Ein eigenständiger Kopfbau an der Straße ersetzt den Ostflügel – im Stil des Haupthauses mit Walmdach, zum Beispiel mit Tagespflege im Erdgeschoss und altersgerechten Wohnungen darüber. Eine gläserne Fuge mit Treppe und Aufzug verbindet ihn mit dem Altbau. Dahinter steht ein etwas kürzeres Hofhaus, dazwischen liegt ein Garten.
Das Grundstück wird in zwei Flurstücke geteilt. Die neue Grenze verläuft gerade, knapp hinter dem Haupthaus und parallel zu seiner Nordwand. Flurstück 1 (ca. 1.005 m²) behält Haupthaus und Ostflügel mit allen Abstandsflächen, die Stellplätze an der Straße und einen Hof mit vier weiteren Stellplätzen. Flurstück 2 (ca. 595 m²) erhält eine eigene Zufahrt vom öffentlichen Weg im Westen und Platz für einen L-förmigen Neubau, zum Beispiel ein Wohnheim.
Ihre Vorteile
€
Voll vermietet: 7.500 € Nettomiete pro Monat (zzgl. MwSt.) aus zwei gewerblichen Mietverträgen. Sie verdienen vom ersten Tag an.
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Positiver Vorbescheid vom 24.05.2024: 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche für 16–21 zusätzliche Einheiten – ohne den laufenden Betrieb zu beeinträchtigen.
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Als Monteurunterkunft selbst betrieben, sind Soll-Mieteinnahmen von ca. 295.504 € pro Jahr möglich – bis zu 13,1 % Bruttorendite, noch ohne den Neubau.
◎
Heidkamp zählt zu den einwohnerstärksten Stadtteilen Bergisch Gladbachs – bestens angebunden an S-Bahn, ÖPNV und Autobahn, mit starker Nachfrage aus der Region Köln.
Finanzielle Eckdaten
Verpachtet (IST)
90.000 € pro Jahr
Eigenbetrieb (SOLL)
ca. 295.504 € pro Jahr
| Objekt | Fläche | Miete / Monat (netto) | Miete / Jahr (netto) | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| Hotel und Garagen | ca. 504 m² | 6.500 € | 78.000 € | unbestimmt |
| Bungalow | ca. 60 m² | 1.000 € | 12.000 € | unbestimmt |
| Gesamt | ca. 567 m² | 7.500 € | 90.000 € |
Heute: 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung auf ca. 455 m² mit insgesamt 40 Betten.
Nach Ausbau (rechter Flügel im Erdgeschoss): 19 Zimmer auf ca. 565 m² mit bis zu 44 Betten – mehr Kapazität, mehr Flexibilität bei der Belegung.
Erweiterungspotenzial
Im hinteren Grundstücksteil ist ein Neubau mit 16–21 zusätzlichen Monteurzimmern bzw. Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung möglich. Die Bauvoranfrage wurde positiv beschieden – Sie steigern Kapazität und Ertragskraft, ohne den laufenden Betrieb zu unterbrechen. Eine zusätzliche Erschließungsoption für den hinteren Grundstücksteil ist vorhanden.
Das Objekt
Ursprünglich 1934 als Hotel erbaut, 1967 um den östlichen Trakt und den Garagentrakt erweitert und 1989 im Dachgeschoss ausgebaut: Das freistehende Gebäude in Massivbauweise wird heute als Boardinghouse genutzt und eignet sich ideal für Neueinsteiger, Investoren und Kurzzeitvermietungs-Start-ups.
Massivbauweise mit Mauerwerk und Trockenbau, Stahlbeton- und Holzbalkendecken sowie Stahlbetontreppen. Kunststoff- und Holzfenster mit Isolierverglasung, größtenteils von 1998. Sanitär- und Elektroinstallationen in einfachem bis durchschnittlichem Standard.
Der Unterhaltungszustand entspricht einem einfachen Durchschnitt – einer guten Modernisierung steht nichts im Weg. Wer kurzfristig verschönert, mittelfristig in Technik und Energie investiert und langfristig umfassend modernisiert, hebt Wert und Attraktivität des Objekts spürbar.
Die Werte zeigen ein erhebliches Potenzial für energetische Verbesserungen – sie senken Betriebskosten und steigern die Attraktivität für umweltbewusste Gäste.
Lage und Grundstück
Das Objekt liegt im Stadtteil Heidkamp, einem der einwohnerstärksten und dicht besiedelten Stadtteile von Bergisch Gladbach, etwa 17 km südöstlich des Stadtzentrums. Öffentliche Einrichtungen, Gesundheitsdienste, Kultur-, Freizeit- und Bildungsangebote finden sich direkt im Stadtteil; Geschäfte des täglichen Bedarfs konzentrieren sich entlang der Bensberger Straße.
Ruhiges, gewachsenes Wohn- und Geschäftsviertel nahe Naherholungsgebieten – und bestens vernetzt mit ÖPNV, S-Bahn und Autobahn. Ideal für Kurzzeitvermietung und Geschäftsreisende.
Geschäftsmodell
Kurzzeitvermietung an Monteure, Fachkräfte und Messegäste bringt bis zu 600 % mehr Einnahmen als ortsübliche Langzeitmieten – ohne Nebenkostenabrechnung und mit voller Flexibilität. In der Region Köln ist erfahrungsgemäß mit einer Auslastung von nahezu 90 % zu rechnen; die übrigen 10 % gleichen höhere Preise während Messen und Großveranstaltungen aus.
Monteure für längere Aufenthalte, temporäre Fachkräfte für Projekt- und Spezialeinsätze und Messegäste – angezogen von der starken Industrie- und Messepräsenz der Region.
Selbst über führende Portale wie monteurzimmer.de, booking.com oder airbnb – oder komplett über eine spezialisierte Agentur (z. B. 12 % Provision oder 250 € pro Monat und Einheit inkl. Inkasso und Werbung).
Selbstmanagement für maximale Rendite, professionelle Betreibergesellschaft für minimalen Aufwand – oder das Hybridmodell mit Vor-Ort-Manager und externen Dienstleistern für Reinigung und Vermarktung.
FAQ
Der Kaufpreis beträgt 2.250.000,00 €.
Ja, vollständig. Es bestehen zwei gewerbliche Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit (Hotel und Garagen sowie Bungalow) mit zusammen 7.500 € Nettomiete pro Monat zzgl. 19 % MwSt. – das sind 90.000 € pro Jahr.
Die Bauvoranfrage wurde am 24.05.2024 positiv beschieden: 1.054,89 m² Bruttogeschossfläche für 16–21 zusätzliche Monteurzimmer bzw. Ferienwohnungen zur gewerblichen Nutzung im hinteren Grundstücksteil.
Verpachtet liegt die Rendite bei 4 % (Faktor 25, 90.000 € pro Jahr). Im Eigenbetrieb als Kurzzeitvermietung sind bis zu 13,1 % Bruttorendite möglich (Faktor 7,6, Soll-Mieteinnahmen ca. 295.504 € pro Jahr) – ohne Berücksichtigung des Neubaus.
Aktuell 18 Zimmer inklusive Betreiberwohnung auf ca. 455 m² mit 40 Betten. Nach Ausbau des rechten Flügels im Erdgeschoss sind 19 Zimmer auf ca. 565 m² mit bis zu 44 Betten möglich.
Nein. Genehmigt ist der Vorbescheid vom 24.05.2024. Die Ideen A bis D sind unverbindliche Konzeptstudien, die zeigen, was auf dem Grundstück darüber hinaus denkbar ist; sie bedürfen einer eigenen Bauvoranfrage.
Für Neueinsteiger, Investoren und Kurzzeitvermietungs-Start-ups – wahlweise als ertragsstarke Kapitalanlage mit Pächter oder als selbst betriebene Monteurunterkunft mit deutlich höherem Ertragspotenzial.
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Muhsin Bayar
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